Як протидіяти рейдерству нерухомості в Україні
Рейдерство в Україні — не вигадка з 90-х, а актуальна загроза 2020-х років. Цифровізація державних реєстрів, з одного боку, спростила облік нерухомості, а з іншого — створила нові схеми атак. Особливо вразлива нерухомість громадян, які виїхали за кордон і не контролюють реєстри щодня.
Класичні схеми рейдерства
- Підроблена довіреність. Зловмисники виготовляють фіктивний документ, нібито виданий власником на продаж нерухомості. На основі цієї «довіреності» нотаріус (свідомо корумпований або введений в оману) посвідчує продаж третій особі.
- Фальшиве судове рішення. Виготовляється підроблене рішення суду про визнання права власності за «новим» власником, на основі якого реєстратор вносить зміни до ДРРП.
- Схема через спадщину. Фіктивні «спадкоємці» (з підробленими документами) подають заяви про прийняття спадщини після ще живого власника, оголошеного загиблим або зниклим безвісти.
- Захоплення через борги. Створюються штучні боргові зобов'язання, на які накладається стягнення з нерухомістю як забезпеченням.
- Захоплення через корпоративні маніпуляції. Якщо нерухомість належить компанії — рейдери змінюють склад учасників ТОВ через підробку рішень загальних зборів.
- Атака на земельні ділянки. Зміна меж, площі, цільового призначення в кадастрі без відома власника. Особливо актуально для сільськогосподарських земель.
Як упіймати атаку вчасно
Швидкість виявлення — ключовий фактор. Через місяць після незаконної реєстрації об'єкт уже може бути перепроданий третій особі, яка отримує статус «добросовісного набувача» — і повернути майно стає на порядки складніше.
Інструменти раннього виявлення:
- Щоденний моніторинг ДРРП
- Сповіщення від нотаріусів про реєстраційні дії з Вашим майном
- Періодичні запити до реєстру речових прав
- Регулярні перевірки кадастрових даних земельних ділянок
Без моніторингу Ви можете дізнатися про втрату майна випадково — від сусідів, новий «власник» з'явиться оглядати квартиру, або під час спроби продати об'єкт самому.
Що робити при виявленні атаки
1. Не панікувати, діяти швидко. У перші години після виявлення можна заблокувати подальші дії з об'єктом.
2. Звернення до правоохоронних органів. Заява про злочин до Національної поліції або СБУ (залежно від обставин). Кримінальна справа дає процесуальні інструменти для захисту.
3. Заборона реєстраційних дій. Через суд можна оперативно отримати ухвалу про заборону будь-яких дій з об'єктом — це блокує можливі перепродажі.
4. Цивільний позов про скасування реєстраційних записів. Основний позов, у якому встановлюється незаконність дій рейдера і повертається право власності.
5. Робота з Антирейдерською колегією Мін'юсту. Спеціальний орган, який може скасувати незаконні реєстраційні дії в адміністративному порядку — швидше за суд.
6. Витребування майна з чужого незаконного володіння. Якщо об'єкт уже перепроданий, потрібно довести, що набувач не є «добросовісним», і повернути майно.
Профілактика — найкращий захист
- Накладення обтяжень. Власник може встановити обтяження, яке робить неможливим відчуження без особистої присутності. Простий і дієвий захід.
- Скасування старих довіреностей. Якщо колись Ви видавали довіреності на майно — переконайтеся, що всі вони скасовані. Стара довіреність — потенційна зброя в руках рейдера.
- Контроль за документами. Оригінали документів на майно мають зберігатися надійно. Втрата може бути використана для підробок.
- Моніторинг реєстрів. Найважливіший постійний захід.
- Юридичне закріплення проживання за кордоном. Якщо є можливість, варто офіційно зафіксувати, де Ви знаходитесь — це ускладнює фальшиві схеми, які потребують Вашої «присутності».
Як ми допомагаємо
Перш за все — профілактика. Налаштовуємо моніторинг, накладаємо обтяження, упорядковуємо документи. Якщо атака вже відбулася — швидке реагування. Подаємо заяви, отримуємо ухвали про заборону дій, ведемо кримінальний процес проти рейдерів, повертаємо майно через цивільні позови.
Маючи офіси в усіх обласних центрах України, ми діємо на місці швидко — навіть якщо Ви знаходитесь за тисячу кілометрів.
