Договори оренди нерухомості та обладнання

Договір оренди комерційної нерухомості регулює право орендаря тимчасово користуватися приміщенням (офіс, склад, торговельна площа, виробниче приміщення) за плату.

Ключові умови

Об'єкт оренди Точний опис: адреса, площа, кадастровий номер, стан приміщення на момент передачі (акт прийому-передачі з фото).

Орендна плата та індексація

1. базова орендна плата (фіксована або прив'язана до EUR/USD/інфляції);
2. механізм перегляду — щорічна індексація за ІСЦ або фіксоване підвищення;
3. операційні витрати (OPEX) — комунальні, охорона, прибирання — окремо чи включені;
4. депозит — зазвичай 1–3 місяці орендної плати.

Строк та умови продовження

1. строк оренди — короткострокова (до 3 років) або довгострокова;
2. переважне право орендаря на продовження (right of first refusal);
3. право орендаря на достроковий вихід (break option) — з яким строком повідомлення.

Поліпшення приміщення

1. хто фінансує ремонт і оздоблення (fit-out);
2. чи компенсує орендодавець fit-out при розірванні;
3. що відбувається з невід'ємними поліпшеннями при виїзді.

Change of Control Багато орендних договорів комерційної нерухомості містять change of control клаузулу — при зміні власника орендаря орендодавець може вимагати переоформлення договору або відмовити у продовженні. Критично важливо при M&A угодах.

Реєстрація договору оренди

В Україні договори оренди нерухомості строком понад 3 роки підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Незареєстрований довгостроковий договір не є чинним для третіх осіб.

У більшості країн ЄС — аналогічні вимоги для довгострокових оренд.

Оренда обладнання та лізинг

Операційна оренда vs Фінансовий лізинг

IFRS 16: вплив на фінансову звітність

З 2019 року стандарт IFRS 16 вимагає відображати майже всі оренди (крім короткострокових до 12 місяців і малоцінних) на балансі орендаря — як актив у праві користування та відповідне зобов'язання. Це суттєво впливає на фінансові показники (EBITDA, Net Debt) і має враховуватись при M&A due diligence.

Ключові умови договору лізингу

1. Предмет лізингу — точна специфікація обладнання, серійні номери.
2. Лізингові платежі — графік, розмір, валюта.
3. Страхування — зазвичай обов'язок лізингоодержувача застрахувати предмет лізингу.
4. Технічне обслуговування — хто відповідає за ремонт і обслуговування.
5. Право викупу — умови та ціна викупу після закінчення строку.
6. Наслідки пошкодження або знищення — відповідальність, страхове відшкодування.

Права орендаря: захист при реструктуризації

При продажу об'єкта нерухомості новому власнику — договір оренди зберігає чинність (принцип «продаж не руйнує оренду» — sale doesn't break lease). Новий власник стає орендодавцем на тих самих умовах.

Виняток: якщо договір містить умову про право орендодавця розірвати його при продажу (break clause for sale).

Що може зробити наша компанія

1. розробка та перевірка договорів оренди комерційної нерухомості та обладнання;
2. аналіз оренд у рамках M&A due diligence (change of control, строки, умови виходу);
3. структурування лізингових угод з урахуванням IFRS 16;
4. переговори з орендодавцями щодо умов оренди та переоформлення;
5. захист прав орендаря при спорах.

Зверніться до нас — забезпечимо юридичну чистоту ваших орендних відносин.