Супровід угоди з нерухомості

Адвокатське об'єднання «Zahist» супроводжує клієнта з моменту прийняття рішення про купівлю до моменту, коли в офіційному реєстрі (державному реєстрі речових прав в Україні, Księga Wieczysta у Польщі, Grundbuch у Німеччині, Registro de la Propiedad в Іспанії, Katastr nemovitostí у Чехії) зафіксовано: власник — ви. І ще трохи далі: до моменту, коли отримано всі довідки, виписки, ключі і фізичну передачу об'єкта.

Етапи супроводу

1. Підготовка до угоди.

1. збір і перевірка повного пакета документів від продавця (правовстановлюючі, технічні, дозвільні, документи про сімейний стан);
2. координація з нотаріусом — як в Україні, так і у країні ЄС;
3. координація з банком клієнта щодо способу розрахунку;
4. підготовка тексту договору або перевірка наданого продавцем варіанту;
5. координація з агентом нерухомості (якщо такий є) для усунення ризиків, які він не бачить.

2. Підготовка способу розрахунку.

Один з найбільш ризикованих моментів — момент сплати. Не повинно бути ситуації «передали гроші — а у відповідь не отримали об'єкт». Оптимальні моделі:

1. ескроу-рахунок (escrow): гроші заморожуються у банку і вивільняються продавцеві лише після підтвердження реєстрації права власності;
2. банківські гарантії;
3. розрахунок через нотаріальний депозит (у деяких юрисдикціях);
4. поетапна оплата з прив'язкою до етапів (попередня сума у момент попереднього договору, основна — після нотаріального посвідчення, залишок — після реєстрації).

В кожному випадку обираємо інструмент, який мінімізує ризик клієнта.

3. Координація валютного боку.

Для українських клієнтів, що купують нерухомість у ЄС: переказ коштів з України, документи про походження коштів для європейського банку-отримувача, проходження комплаєнсу, дотримання обмежень НБУ. Для клієнтів, що купують в Україні з-за кордону: зворотний переказ і його декларування.

4. Підготовка та посвідчення нотаріального акту.

В день нотаріального акту присутні разом з клієнтом. Перевіряємо текст, який зачитує нотаріус, на відповідність попередньо узгодженій версії. Слідкуємо за тим, щоб не було «технічних правок останньої хвилини», які могли б змінити баланс прав сторін.

5. Контроль моменту сплати.

Сплата здійснюється відповідно до раніше погодженої схеми. У ряді європейських юрисдикцій (Польща, Німеччина) сума переказується безпосередньо на рахунок нотаріуса або на ескроу — потім вже нотаріус розпоряджається коштами на користь продавця, але лише після виконання певних умов.

6. Подача документів на реєстрацію.

В Україні — реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно через нотаріуса, акредитовану особу або суб'єкта державної реєстрації. У ЄС — реєстрація через відповідні органи: суди (для Księga Wieczysta у Польщі), реєстраційні бюро (Grundbuchamt у Німеччині, Registro de la Propiedad в Іспанії).

7. Контроль реєстрації.

Слідкуємо за рухом справи у реєстрі. Якщо виникає затримка, запит на додаткові документи, відмова реєстратора — реагуємо швидко: усуваємо причину, повторно подаємо документи, оскаржуємо безпідставні відмови.

8. Отримання остаточних документів.

Після реєстрації — отримання офіційного витягу або сертифіката про право власності. Клієнт отримує документ, який однозначно підтверджує його статус власника.

9. Передача об'єкта.

Складаємо акт прийому-передачі об'єкта: фактичний стан, наявність меблів і обладнання (якщо передбачено договором), показники лічильників, ключі, документи (технічний паспорт, документи на лічильники, інструкції, гарантії на встановлене обладнання).

10. Постугодний супровід.

Перереєстрація комунальних послуг на нового власника, переоформлення договорів з постачальниками, реєстрація проживання за новою адресою (де це актуально для клієнта), внесення нерухомості у податкову декларацію.

Особливі ситуації

1. Купівля від забудовника. Окрема логіка: акт введення в експлуатацію, технічний паспорт, відповідність фактичного стану проектному, акти прийому, гарантійні зобов'язання. Часто такі об'єкти приймаються «з недоробками» — фіксуємо їх документально, щоб забудовник зобов'язався їх усунути.
2. Купівля з іпотекою у продавця. Об'єкт перебуває в іпотеці у банку продавця. Потрібна окрема процедура — погашення кредиту коштом покупця у момент угоди, зняття іпотечного обтяження, потім реєстрація права на покупця.
3. Купівля у спадкоємців. Якщо спадкоємців кілька — усі мають бути сторонами договору. Перевіряємо, чи всі офіційно прийняли спадщину, чи всі дієздатні, чи немає неповнолітніх спадкоємців, чиї інтереси потребують додаткового захисту.
4. Купівля об'єкта у іншому регіоні. Українець з Києва купує квартиру в Іспанії або українець з Берліну купує будинок у Кропивницькому. Тут принципово важлива координація між юристом, нотаріусом, банком, реєстратором — на відстані. Все робимо так, щоб клієнт міг бути присутнім лише на ключових етапах, а не «жити у відрядженні».
5. Купівля з представництвом за довіреністю. Якщо клієнт фізично не може бути присутнім на угоді — готуємо нотаріальну довіреність з чітким обсягом повноважень. Це окремо вимагає підвищеної уваги: занадто широка довіреність — ризик зловживань; занадто вузька — нотаріус може не прийняти.
6. Купівля нерухомості іноземцем у країні ЄС. У деяких країнах (Польща) для нерезидентів-іноземців потрібен окремий дозвіл МВС на купівлю нерухомості. В інших (Угорщина) — обмеження на купівлю землі. У третіх (Хорватія) — взаємність з країною громадянства. Перевіряємо застосовний режим заздалегідь.
7. Купівля у валюті, що відрізняється від валюти рахунку. Договір у євро, кошти на рахунку у доларах — окрема логіка валютної конвертації, валютного контролю, фіксації курсу.

Чому повний супровід дешевший за «економний»

Часто клієнти намагаються заощадити: «зробимо нотаріат самостійно, юрист потрібен тільки на договір». Економія виглядає вдало рівно до моменту першого ускладнення. Затримка з реєстрацією на тиждень — клієнт не може заїхати, продовжується платний переїзд, чекають меблі. Помилка нотаріуса у написанні прізвища — повторна процедура. Відмова реєстратора з невідповідним обґрунтуванням — клієнт у незнайомій країні не знає, як її оскаржити.

Повний супровід «під ключ» означає, що клієнт має одну точку відповідальності — адвоката, який супроводжує всю історію від першого огляду до отримання документа про право власності. У разі будь-якого ускладнення він знає, що робити, і має повноваження діяти від імені клієнта.

Що клієнт отримує

1. купівля у запланований строк без тижневих чи місячних затримок;
2. гарантовану юридичну чистоту угоди;
3. захист від найпоширеніших ризиків (подвійний продаж, арешт, оскарження);
4. мінімум особистої присутності клієнта на проміжних етапах;
5. готовий пакет документів на нову нерухомість для подальшого використання (відкриття рахунку, реєстрація проживання, оформлення комунальних послуг, податкове декларування).

Не купуйте нерухомість «фрагментами», де кожен етап веде окрема людина без зв'язку з іншими. Один адвокат, що супроводжує всю угоду — це найдешевша та найбезпечніша модель. АО «Zahist» супроводить вашу купівлю нерухомості — українську чи європейську — від першої консультації до запису у реєстрі і фізичної передачі ключів.