Реєстрація прав на новозбудований об'єкт

Адвокатське об'єднання «Zahist» супроводжує оформлення прав на збудовані об'єкти у всіх можливих юридичних конструкціях: реєстрація прав на новобудову для забудовника, оформлення прав інвесторів у багатоквартирних будинках, спадкові і сімейні питання після завершення будівництва, спори з забудовниками-несумлінниками, легалізація довгобудів.

Які об'єкти ми оформлюємо

1. Індивідуальний житловий будинок.

Найпростіша категорія для приватного замовника. Після введення в експлуатацію — реєстрація права власності замовника на основі правовстановлюючих документів (документ на землю, документи про будівництво, декларація про готовність).

1. Реконструйований або добудований об'єкт.

Окрема логіка: змінилися характеристики об'єкта, з'явилися нові площі, нові поверхи, нові функціональні приміщення. Реєстрація включає не лише первинне право, а й оновлення характеристик.

1. Багатоквартирний житловий будинок.

Найскладніша категорія. Забудовник реєструє права на весь будинок, потім переоформлює на окремих інвесторів. Окремо — права на спільні частини (підвал, дах, ліфти, технічні приміщення, прибудинкова територія).

1. Комерційні і виробничі об'єкти.

Магазини, офіси, виробничі цехи, склади. Окрема логіка щодо реєстрації як на юридичну особу.

1. Об'єкти змішаного використання.

Перші поверхи — комерція, верхні — житло. Окремий блок з різними категоріями приміщень у одному об'єкті.

1. Об'єкти інженерної інфраструктури.

Окремий правовий режим — мережі, споруди інженерної інфраструктури часто оформлюються як окремі об'єкти з власною реєстрацією.

Як йде оформлення прав

1. Аналіз вихідних правовстановлюючих документів.

Перший крок — повна інвентаризація: документи на земельну ділянку, дозволи на будівництво, документи інвестиційних відносин (для багатоквартирних будинків), декларація або сертифікат введення в експлуатацію, технічний паспорт нового об'єкта.

2. Підготовка заяви на реєстрацію.

Заява до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з повним пакетом додатків. Перевіряємо коректність кожного документа, відповідність дат, номерів, реквізитів.

3. Подача документів.

Через нотаріуса, акредитовану особу або суб'єкта державної реєстрації прав. Окремо обираємо канал подання залежно від складності об'єкта.

4. Супровід розгляду.

Слідкуємо за рухом справи. У разі запиту реєстратора на додаткові документи — оперативно надаємо. У разі відмови — аналізуємо її підстави і реагуємо.

5. Отримання витягу з реєстру.

Фінальний крок — отримання витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Цей документ — підтвердження права власності.

Особливості для багатоквартирних будинків

Структура прав у багатоквартирному будинку.

Кожна квартира — окремий об'єкт нерухомості з власною реєстрацією. Спільні частини (під'їзди, ліфти, дах, підвал, прибудинкова територія) — спільна часткова власність співвласників пропорційно площі квартир. Без правильно оформленої структури прав на спільні частини виникають подальші конфлікти — від спорів про використання горища до перешкод у проведенні ремонту.

Договори інвестування.

Інвестор уклав з забудовником договір. Як цей договір трансформується у право власності — залежить від його юридичної конструкції:

1. Договір купівлі-продажу майнових прав. Найпоширеніша конструкція. Інвестор має «майнове право» на майбутню квартиру. Після завершення будівництва і введення в експлуатацію право трансформується у право власності — через окрему процедуру переоформлення.
2. Договір участі у Фонді фінансування будівництва (ФФБ). Інвестор — учасник фонду, який фінансує забудовника. Окрема логіка переоформлення прав на квартири.
3. Договір про спільну діяльність. У окремих схемах інвестори оформлюються як учасники спільної діяльності з забудовником. Складніша процедура.
4. Інвестиційний договір з елементами купівлі-продажу майнових прав. Гібридні конструкції — особливо у проєктах за участі іноземних інвесторів.

Проблеми, з якими стикаються інвестори.

1. забудовник зволікає з оформленням документів на квартири;
2. забудовник збанкрутів до завершення проєкту;
3. частина квартир «продана» декільком інвесторам одночасно (подвійні продажі);
4. забудовник побудував менше квартир, ніж продав;
5. введення в експлуатацію не відбувається через невідповідності;
6. забудовник вимагає «доплат» за ніби-то «здорожчання матеріалів» вже після укладення договору.

Як ми допомагаємо інвесторам

1. Перевірка стану документів інвестора.

Аналізуємо договір, додаткові угоди, платіжні документи, листування з забудовником.

2. Перевірка стану проєкту і забудовника.

Перевіряємо стан об'єкта, наявність дозвільних документів, реєстри судових проваджень проти забудовника, реєстр банкрутств, фінансову інформацію (за можливості).

3. Підготовка повного пакета інвестора.

Документи, які знадобляться для подальшого переоформлення права власності — від первинного договору до останнього платіжного доручення.

4. Робота з забудовником.

Якщо забудовник зволікає або порушує умови — претензії, переговори, фіксація порушень.

5. Zahist у суді.

Якщо мирним шляхом не вдається — позов про визнання права власності, про спонукання забудовника до виконання обов'язків, у певних ситуаціях — кримінальна заява.

6. Zahist у банкрутстві забудовника.

Якщо забудовник став банкрутом — включення вимог до реєстру кредиторів, захист статусу інвестора, претензії до бенефіціарів через корпоративні механізми.

7. Оформлення права власності.

Після виконання забудовником своїх обов'язків — стандартна процедура реєстрації.

Окремі категорії справ

1. Об'єкти, побудовані з порушеннями.

Збудовано «не зовсім за проектом» — додаткові поверхи, прибудови, перепланування. Введення в експлуатацію пройшло, але є претензії з боку третіх осіб або у документах є дефекти. Окрема логіка — оформлення прав з врахуванням реального стану.

1. Об'єкти, на які накладено арешт.

Об'єкт побудовано, але напередодні завершення на нього накладено арешт у межах виконавчого або кримінального провадження. Окрема процедура — або зняття арешту, або оформлення прав з обтяженням, або складніші юридичні маневри.

1. Об'єкти у спадщині після смерті забудовника.

Особа була у статусі замовника або інвестора, померла до завершення проєкту. Спадкоємці мусять оформити права з врахуванням специфіки незавершеного будівництва.

1. Об'єкти у режимі співвласності.

Кілька замовників разом фінансували будівництво. Як розділити права — за договором про спільну діяльність, за судовим рішенням, за нотаріальною угодою.

1. Об'єкти з елементом іноземного інвестора.

Український забудовник, іноземний інвестор. Окрема логіка валютного бо.

1. Реєстрація прав на «довгобуди».

Об'єкти, будівництво яких розпочалося 5-10-15 років тому, але так і не завершилося. Окремий юридичний режим, у якому інвестори часто можуть отримати права на «недобудовані» квартири через спеціальні процедури.

1. Об'єкти, що змінювали забудовників.

Будівництво розпочав один забудовник, продовжує інший, продаж здійснює третій. Кожна зміна — потенційне ускладнення оформлення прав, яке треба грамотно пройти.

Спори навколо прав на збудовані об'єкти

Спори між забудовником і інвестором.

Класична категорія: обіцяні строки, реальні строки; обіцяна площа, реальна площа; обіцяна якість, реальна якість.

Спори між інвесторами та інвесторами.

Колишній «справжній» інвестор з'являється з претензією на квартиру, яку зараз заселено новим власником.

Спори між забудовником і місцевою радою.

Місцева рада оскаржує параметри введення, вимагає благоустрою або компенсації за червоні лінії, оскаржує право на ділянку.

Спори між співвласниками щодо спільних частин.

Хто і як користується технічними приміщеннями, дахом, прибудинковою територією, кому належить право на встановлення антен, реклами, сонячних панелей.

Спори щодо паркомісць у новобудовах.

Окрема велика категорія — підземні паркінги, наземні паркомісця, статус «закріплених» місць.

Спори щодо комерційних приміщень у житлових будинках.

Класична зона напруги між власниками квартир і власниками магазинів/офісів на перших поверхах.

Чому клієнти обирають АО «Zahist»

1. Комплексний підхід. Працюємо з усім ланцюжком: від договору з підрядниками до реєстрації права власності на готовий об'єкт.
2. Робота з обох сторін. На стороні забудовників і на стороні інвесторів — це дозволяє розуміти логіку обох.
3. Zahist у складних ситуаціях. Беремо справи у банкрутствах забудовників, у спорах щодо довгобудів, у нестандартних інвестиційних схемах.
4. Адвокатська таємниця. Усі деталі ваших інвестицій захищені.

Не залишайте оформлення прав на збудований об'єкт «на потім». Затримка означає замороження повноцінного використання об'єкта і накопичення ризиків. АО «Zahist» оформить ваші права — на новобудову, на квартиру у багатоквартирному будинку, на комерційний об'єкт або довгобуд.