Перевірка реєстру нерухомості: обтяження, іпотека

Адвокатське об'єднання «Zahist» проводить повну перевірку Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та супутніх реєстрів — глибину якої неможливо отримати «самостійно» через стандартний витяг.

Які реєстри ми перевіряємо

1. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Базовий реєстр для нерухомості в Україні. Містить інформацію про власника, обтяження, обмеження, історію реєстраційних дій.

2. Державний земельний кадастр. Для земельних ділянок — окремий реєстр з технічними характеристиками: координати, межі, цільове призначення, обмеження за зонами.

3. Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна. Окремий блок — нотаріальні заборони, тимчасові арешти, заборони у межах виконавчого провадження.

4. Реєстр обтяжень рухомого майна. Якщо об'єкт включає або поєднаний з рухомим майном (наприклад, обладнання у складі підприємства як цілісного майнового комплексу).

5. Єдиний реєстр боржників. Перевіряємо, чи є продавець боржником у виконавчому провадженні — це підказує можливість майбутнього арешту.

6. Єдиний державний реєстр судових рішень. Перевіряємо, чи є відкриті судові процеси за участі продавця або щодо самого об'єкта.

7. Реєстр банкрутств. Чи не є продавець боржником у справі про банкрутство — у такому разі реалізація майна може здійснюватися лише через спеціальну процедуру, а звичайна купівля стане недійсною.

8. Реєстр санкцій. Особливо актуально у 2026 році — чи не є продавець (або кінцевий бенефіціар, якщо це юрособа) суб'єктом санкцій. Купівля у санкційного власника може спричинити арешт майна у нового власника.

9. Реєстр спадкових справ. Чи не оформлюється спадщина щодо об'єкта або щодо продавця, чи не з'явилися нові спадкоємці.

Що ми виявляємо

Обтяження

1. Іпотека. Найпоширеніше обтяження. Об'єкт перебуває в іпотеці у банку як забезпечення кредиту продавця. Купити такий об'єкт можна — але через спеціальну процедуру: погашення кредиту коштом покупця у момент угоди, зняття іпотеки, потім реєстрація права на покупця. Без такої процедури об'єкт перейде з активною іпотекою — і покупець фактично купить «кредит чужої людини».
2. Іпотека приватної особи. Менш поширена, але трапляється — іпотеку оформлено не на користь банку, а на користь приватної особи. Окремий ризик — часто такі іпотеки виникають у «непрозорих» фінансових відносинах між фізособами, що ускладнює переговори про зняття.
3. Іпотека з прибудинкової території або земельної ділянки. Окремо — будинок не в іпотеці, а земля під ним — у заставі. Або навпаки. Купити «частину» неможливо — потрібно вирішувати ситуацію цілком.
4. Заборона відчуження. Може бути встановлена: нотаріусом у межах оформлення іншого правочину, судом як засіб забезпечення позову, виконавцем у межах виконавчого провадження, антирейдерською комісією, державним органом.
5. Арешт у межах виконавчого провадження. Об'єкт арештовано через борги продавця. Стандартна процедура — спочатку погашення боргу і зняття арешту, потім угода.
6. Арешт у межах кримінального провадження. Найскладніша категорія арештів. Знімається лише ухвалою слідчого судді або у разі закриття провадження. Купівля об'єкта з таким арештом — потенційно ризик визнання угоди недійсною з втратою і об'єкта, і коштів.
7. Податкова застава. Якщо у продавця є несплачені податки — податковий орган може накласти заставу на майно. Окрема процедура зняття через погашення зобов'язань.

Сервітути

1. Сервітут проходу/проїзду. Право третьої особи (зазвичай сусіда) проходити чи проїжджати через ділянку. Може істотно обмежити використання об'єкта — особливо якщо проїзд проходить «через двір» нового власника.
2. Сервітут інженерних мереж. Право прокласти або обслуговувати трубопроводи, кабелі, ЛЕП через ділянку. Обмеження на забудову у відповідних зонах, доступ працівників постачальника для обслуговування.
3. Сервітут водозабору, доступу до водного об'єкта, інші ресурсні сервітути. Менш поширені, але можуть істотно впливати на цінність ділянки.
4. Особистий сервітут. Право конкретної фізичної особи користуватися частиною об'єкта — наприклад, проживати в одній з кімнат. Найризикованіша категорія сервітутів — переходить разом з об'єктом до нового власника.

Обмеження за категорією землі

1. Прибережна захисна смуга, водоохоронна зона. Обмеження на забудову у певній відстані від водних об'єктів.
2. Охоронна зона інженерних комунікацій. ЛЕП, газопроводи, трубопроводи — у певній відстані від них діють обмеження.
3. Санітарно-захисна зона промислових об'єктів.
4. Охоронна зона пам'яток культурної спадщини.
5. Червоні лінії містобудівних магістралей.

Спеціальні режими

1. Об'єкт включено до фонду нерухомості ОСББ. Окрема юридична конструкція — об'єкт не може бути проданий окремо від часток у спільній власності.
2. Об'єкт у складі майнового комплексу підприємства. Не може бути проданий окремо без рішення власників підприємства.
3. Об'єкт у концесії або довгостроковій оренді. Купівля з обтяженням орендою — новий власник отримує об'єкт «з орендарем».
4. Об'єкт у договорі довічного утримання. Право утримуваної особи проживати в об'єкті до кінця життя — переходить разом з об'єктом.

Як ми проводимо перевірку

1. Збір вихідних даних.

Отримуємо у продавця: правовстановлюючі документи, повний паспорт об'єкта, технічну документацію, копії документів попередніх власників (за можливості).

2. Запити до основних реєстрів.

Отримуємо повні витяги з усіх перерахованих вище реєстрів. Окремо — інформаційну довідку з історією змін, де це доступно.

3. Глибокий аналіз історії об'єкта.

Перевіряємо ланцюжок попередніх власників за останні 5-10 років. Кожен перехід — окремий правочин, який може бути оскаржений. Часті швидкі перепродажі — червоний прапор.

4. Аналіз технічних характеристик.

Перевіряємо, чи відповідають характеристики у реєстрі фактичним: площа, кількість кімнат, поверховість.

5. Перевірка дозвільних документів (для новобудов).

Для квартир у нових будинках — окрема перевірка стану забудовника, дозволів на будівництво, документів про введення в експлуатацію.

6. Перевірка статусу продавця.

Не лише як власника об'єкта, а як юридичної особи (для юросіб) або фізичної особи (наявність боргів, відкритих судових процесів, банкрутства, санкційного статусу).

7. Поглиблений аналіз обтяжень.

Кожне виявлене обтяження — окремий блок: на якій підставі виникло, чи правильно оформлене, чи може бути зняте, який алгоритм зняття, який термін, яка вартість.

Що клієнт отримує на виході

1. Письмовий висновок. Документ із повним переліком усіх виявлених обставин: обтяження, ризики, обмеження.

2. Карту ризиків. Кожен виявлений ризик оцінюється за рівнем: критичний (купувати небезпечно), суттєвий (можна купувати з обережністю та належними гарантіями), прийнятний (звичайна особливість, що не впливає на цінність).

3. План усунення ризиків. Для кожного знятого ризику — алгоритм: що зробити до угоди, що включити у договір, яку гарантію вимагати від продавця.

4. Юридичний прогноз цінності об'єкта. З урахуванням виявлених обмежень — чи відповідає ринкова ціна реальній юридичній цінності об'єкта, чи треба переглядати.

Чому стандартний витяг не замінює перевірки

1. Витяг показує статус «на сьогодні», але не історію змін. Аналіз історичних змін у реєстрі часто розкриває ризики, які поверхнева перевірка не виявить.
2. Витяг не показує тимчасових заборон, накладених «у моменті». Ухвала суду про забезпечення позову, подана сьогодні, може з'явитися у реєстрі завтра — у момент перевірки витяг ще «чистий».
3. Витяг не показує процесів навколо об'єкта. Об'єкт може бути предметом активного судового спору, який ще не призвів до запису у реєстрі.
4. Витяг не аналізує юридичну якість записів. Запис може існувати — але бути зробленим з порушеннями, що ставить під сумнів його правомірність.
5. Витяг не показує статусу продавця. Активне виконавче провадження проти продавця, банкрутство, санкції — все це не відображене у виписці на конкретний об'єкт, але має пряме значення для безпеки угоди.

Чому клієнти обирають АО «Zahist»

1. Глибина перевірки. Не «подивитись витяг», а провести юридичну реконструкцію стану об'єкта.
2. Робота з усіма видами реєстрів. Не лише з основним — з усіма пов'язаними.
3. Письмовий висновок. Документ, на основі якого приймається рішення про угоду.
4. Робота з клієнтами з-за кордону. Перевірку можна замовити дистанційно — клієнту не потрібно бути в Україні.

Не передавайте кошти продавцю на основі поверхневого витягу з реєстру. АО «Zahist» проведе повну перевірку Державного реєстру речових прав і супутніх реєстрів — і дасть письмовий висновок, на якому ви приймете рішення.