Due diligence нерухомості

Юридична перевірка об'єкта (due diligence) — це робота, яка цей ризик знімає. Адвокатське об'єднання «Zahist»проводить due diligence нерухомості як в Україні, так і у країнах ЄС — для українських клієнтів, які купують квартиру для родини у Польщі, інвестиційну нерухомість в Іспанії, будинок у Чехії, апартаменти в Німеччині або просто хочуть переконатися, що угода зі вторинним житлом у Києві чи Львові не приховує загроз.

Що ми перевіряємо: український об'єкт

1. Право власності продавця. Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно — на якій підставі продавець набув право (купівля, спадщина, дарування, приватизація), чи зареєстровано його право належно, чи немає судових рішень, що ставлять під сумнів його статус власника.

2. Історія об'єкта. Скільки разів об'єкт перепродавався за останні 3-5 років. Часті швидкі перепродажі — це червоний прапор. Аналізуємо ланцюжок попередніх власників на предмет можливих ризиків (один з попередніх власників — банкрут, кримінальний фігурант, особа з обмеженою дієздатністю).

3. Обтяження. Іпотека, застава, арешт у межах виконавчого або кримінального провадження, заборона відчуження за рішенням суду, договір управління — усе це обмежує можливість продажу або робить його ризикованим для покупця.

4. Сімейний статус продавця. Чи об'єкт перебуває у спільній сумісній власності подружжя. Якщо так — потрібна нотаріальна згода іншого з подружжя, навіть якщо в реєстрі зареєстрований лише один. Окремо — перевірка попередніх шлюбів, розлучень, шлюбних договорів.

5. Зареєстровані особи. Чи є у квартирі прописані особи — особливо неповнолітні, недієздатні, особи без іншого житла. Виписати таких осіб після угоди може бути юридично складно і навіть неможливо.

6. Цільове призначення. Чи є квартира житловою, чи переведена у нежитловий фонд. Чи зроблено перепланування законно (без свавільного «винесення стіни»), чи легалізована тераса, балкон, лоджія.

7. Заборгованість за комунальні послуги. Електроенергія, газ, вода, опалення, послуги ОСББ. Хоча борг формально «йде» з попереднім власником, у багатьох містах постачальники намагаються стягнути його з нового. Окрема процедура — отримання довідок про відсутність заборгованості.

8. Новобудова: дозвільні документи. Якщо ви купуєте від забудовника — окремий блок перевірок: ліцензії, дозвіл на будівництво, технічні умови, акт введення в експлуатацію (або реалістичність його отримання), репутація забудовника, наявність судових процесів і скарг.

9. Обтяження за актами третіх осіб. Окремі категорії — наявність рентної ренти, договорів довічного утримання, заповідального відказу — усе це залишається на нерухомості незалежно від продажу.

10. Земельна ділянка під будинком. Чи правильно оформлена земля, чи є вона у власності або в оренді, чи відповідає кадастровий план фактичним межам.

Що ми перевіряємо: європейський об'єкт

Базовий набір — той самий: право власності, обтяження, борги, дозвільні документи. Але є істотні відмінності залежно від країни.

1. Польща. Перевірка через електронну книгу нерухомості (Księga Wieczysta) — публічний реєстр, у якому відображено власника, обтяження, іпотеку, обмеження. Окремо — перевірка міського плану зонування (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego), якщо це земельна ділянка або новобудова. Для іноземців — питання дозволу МВС на купівлю нерухомості (для не-резидентів ЄС, у певних категоріях об'єктів).
2. Німеччина. Перевірка через поземельну книгу (Grundbuch) — закритий реєстр, доступ до якого мають лише особи зі «справним інтересом», тобто покупець через нотаріуса чи адвоката. Окремо — Wohnungseigentümergemeinschaft (об'єднання співвласників), фінансові резерви будинку, протоколи зборів. Перевірка Energieausweis (енергетичного паспорту).
3. Чехія. Перевірка через кадастр нерухомості (Katastr nemovitostí), плюс окремий аналіз можливих обтяжень з боку executor, перевірка стану об'єднання співвласників (SVJ).
4. Іспанія. Nota simple з реєстру нерухомості (Registro de la Propiedad), перевірка через катастр, IBI (місцевий податок на нерухомість) на предмет заборгованості. Окрема перевірка — Cédula de Habitabilidad (сертифікат придатності до проживання). Для нерухомості на узбережжі — перевірка на відсутність порушень законодавства про прибережну смугу (Ley de Costas).
5. Португалія. Certidão de Teor Predial з реєстру нерухомості, Caderneta Predial з податкової, перевірка ліцензії на використання (Licença de Utilização), AL (Alojamento Local) для туристичних апартаментів.
6. Італія. Visura catastale, перевірка через Conservatoria dei Registri Immobiliari, окрема перевірка стану condominio (об'єднання співвласників) і заборгованостей у ньому.
7. Франція. Перевірка через notaire — у Франції нотаріус виконує більшу частину due diligence у межах своїх повноважень; завдання адвоката покупця — перевірити, чи всі ризики оцінено, і додати свій рівень аналізу.
8. Нідерланди. Перевірка через Kadaster, аналіз WOZ-вартості об'єкта, перевірка енергетичної категорії, спеціальні питання для апартаментів — стан Vereniging van Eigenaars.

Особливі ризики, на які ми звертаємо увагу

1. «Чисті» документи у продавця, але об'єкт виявиться у спорі. Класична ситуація: реєстр показує, що з об'єктом «все в порядку», але є невирішений судовий процес у попередніх власників, який після переходу права власності може зачепити нового власника.
2. Заявлене ремонт-перепланування проти юридичного стану. Покупець бачить «трикімнатну квартиру», але юридично це «двокімнатна з незаконним об'єднанням двох санвузлів». Усі ризики легалізації — на новому власнику.
3. Заявлений статус продавця проти фактичного. Особа, яка представляється власником, насправді не має повноважень — або має, але обмежені (опікун, представник, особа з обмеженою дієздатністю, неповнолітній).
4. Договори, які «не показували». У квартирі може бути зареєстрована особа за договором найму на десятиліття, договір довічного утримання, оренда під комерційну діяльність — про що в момент огляду ніхто не згадує.
5. Об'єкт, придбаний у санкційної або кримінальної особи. Купівля у такої особи може призвести до арешту нерухомості у новій власника в межах подальшого провадження. Окремий, особливо актуальний у 2026 році ризик.
6. Спадщина без усіх спадкоємців. Об'єкт, що перейшов у спадщину, може мати кілька спадкоємців, частина з яких ще не оформила своїх прав, — і у будь-який момент може звернутися з вимогою.

Що клієнт отримує на виході

1. Письмовий висновок з повним аналізом об'єкта: усі ризики, оцінені за рівнем (критичний / суттєвий / прийнятний), з рекомендаціями.

2. Перелік документів, яких бракує для безпечного завершення угоди — і які треба вимагати від продавця/забудовника.

3. Юридичну позицію щодо ціни — чи обґрунтована вартість з огляду на виявлені ризики, що варто переглянути.

4. Рекомендації щодо структури угоди — як саме оформити купівлю, які гарантії включити в договір, що передбачити на випадок виявлених ризиків.

5. План подальших дій — наступні кроки після підписання due-diligence-висновку.

Чому клієнти обирають АО «Zahist»

1. Робота з обома юрисдикціями. Можемо в одному висновку оцінити український і європейський об'єкт за єдиними стандартами.
2. Знання типових схем. Бачимо «червоні прапори» там, де клієнт може їх не побачити.
3. Письмовий висновок з відповідальністю. Адвокат, що складає документ, несе професійну відповідальність — це принципово відрізняється від «усної консультації» агента нерухомості.
4. Превентивна вартість. Due diligence коштує у десятки разів менше, ніж судові спори щодо неякісної угоди через рік-два.

Не передавайте кошти продавцю «під чесне слово реєстру». АО «Zahist» проведе повну юридичну перевірку об'єкта — українського чи європейського — і дасть письмовий висновок, на основі якого ви приймете рішення.