Договір оренди житла та нерухомості

Адвокатське об'єднання «Zahist» готує орендні договори з нуля і перевіряє вже надані варіанти — як в Україні, так і у країнах ЄС, де живуть наші клієнти. Робимо це у двох форматах: на стороні орендодавця (захищаючи його право на безпечне отримання плати і повернення об'єкта у належному стані) і на стороні орендаря (захищаючи його від раптового виселення, неправомірних штрафів і утримання депозиту).

Які договори ми готуємо

1. Договір оренди (найму) житла. Базовий інструмент для здачі квартири, будинку, кімнати у житло. В Україні — це класичний договір найму житла за Цивільним кодексом. У країнах ЄС — національні аналоги: umowa najmu (Польща), Mietvertrag (Німеччина, Австрія), contrato de arrendamiento (Іспанія), bail d'habitation (Франція), nájemní smlouva (Чехія), huurovereenkomst (Нідерланди), vuokrasopimus (Фінляндія). У кожній країні — свій рівень захисту орендаря і свій набір імперативних норм, які не можна обійти у договорі.
2. Договір оренди комерційної нерухомості. Окрема логіка. Орендар — підприємець, цілі — комерційні. Інші обсяги відповідальності, інші правила про підвищення плати, інші підстави розірвання, можливі ескалаційні формули прив'язки до індексу інфляції.
3. Договір суборенди. Якщо орендар має право здавати об'єкт у суборенду — окремий договір з третьою стороною. Тут принципова перевірка: чи має орендар таке право за основним договором, який обсяг суборенди допустимий, які обмеження.
4. Договір довгострокової оренди землі або нерухомості. Для тривалих відносин (понад 5 років) — спеціальна логіка з державною реєстрацією договору, інакше у разі продажу об'єкта новий власник може ігнорувати орендаря.
5. Договір оренди з правом викупу. Гібридний інструмент — частина платежів зараховується в рахунок майбутньої покупки. Корисний для клієнтів, які хочуть «попробувати» життя в об'єкті перед остаточним рішенням, або накопичити суму для повної покупки.
6. Договір оренди апартаментів для короткострокового проживання. Окрема логіка — туристична оренда, корпоративні поселення, спеціальні режими (Airbnb-формат, AL у Португалії, licencia turística в Іспанії).
7. Договір оренди гаража, машиномісця, нежитлових приміщень для побутових потреб. Менш врегульовані категорії — тут особливо важливо чітко описати об'єкт і права сторін.

Що ми перевіряємо у договорі: критичні пункти

1. Точна ідентифікація об'єкта. Адреса, кадастровий номер, площа, кількість кімнат, поверх. Перелік меблів і обладнання, що передається в користування (з фотографіями), стан кожного предмета, показання лічильників на момент передачі.

2. Сторони договору. Особа орендодавця — чи дійсно власник, чи має право на укладення договору (особливо коли об'єкт у спільній власності подружжя, у спадщині, у часткові власності). Особа орендаря — повна ідентифікація, можливість додаткового солідарного боржника (співорендар, поручитель).

3. Строк дії. В Україні діє обмеження: договір найму житла за участі фізособи-наймача — не більше 5 років за загальним правилом. У країнах ЄС — інші правила: у Польщі звичайна форма дозволяє максимум 10 років, спеціальна форма (najem instytucjonalny, najem okazjonalny) має свої параметри; у Німеччині — окремо для unbefristet і befristet; в Іспанії після LAU 2019 діють спеціальні строки для житлової оренди; у Чехії, Франції, Нідерландах — національні особливості.

4. Розмір орендної плати і порядок її зміни. Чітка сума, валюта, дата щомісячної сплати. Окремо — підвищення: за яких умов, через який строк, не частіше ніж раз на рік, не більше ніж на певний відсоток, прив'язка до індексу. У країнах ЄС часто діють жорсткі правила про можливе підвищення (особливо у Німеччині — Mietpreisbremse у багатьох містах).

5. Депозит / завдаток. Розмір (зазвичай 1-2 місячних плати в Україні; у країнах ЄС часто закон обмежує максимум: у Польщі — 6 місячних плат, у Німеччині — 3 місячні, в Іспанії — 1-2 місячні), порядок його збереження (у країнах ЄС часто на спеціальному рахунку), умови повернення, перелік підстав для утримання.

6. Стан об'єкта при передачі. Окремо складений акт прийому-передачі з детальним описом стану, з фотографіями. Без такого акту немає бази для майбутніх претензій щодо «пошкоджень».

7. Комунальні платежі. Хто платить, як рахуються, у який строк, що включено у плату (часто — лише «велика комуналка», а електрика і газ — окремо за лічильниками).

8. Поточний і капітальний ремонт. Хто за що відповідає. Поточний ремонт — зазвичай орендар, капітальний — орендодавець. Окремо — порядок термінових ремонтів (потік прорив тощо).

9. Право на тимчасове перебування третіх осіб. Чи можна орендарю приймати гостей на короткостроковий період, чи можна оселяти родину, чи дозволяється проживання тварин.

10. Заборони і обмеження. Палити, мати тварин, проводити перепланування, користуватись об'єктом для комерційних цілей, проводити шумні заходи. Усе, що не зафіксовано, — за замовчуванням дозволено.

11. Підстави розірвання. Дострокове розірвання за ініціативою орендодавця і орендаря: за яких підстав, з яким строком попередження, з якими наслідками. Особливо чутлива зона — у країнах ЄС закони часто захищають орендаря набагато сильніше, ніж в Україні.

12. Виселення. Що відбувається в разі несплати, у разі систематичного порушення правил. У більшості країн ЄС виселити орендаря неможливо без судового рішення, навіть за повної несплати орендної плати протягом місяців. Це треба враховувати у договорі.

13. Реєстрація і податковий бік. Чи треба реєструвати договір; хто і де декларує дохід орендодавця; чи передбачено податок у джерела; як це позначається на сторонах.

14. Юрисдикція і застосовне право. У договорах із міжнародним елементом — критично важливе питання.

Особливі ситуації

1. Договір на стороні орендодавця-українця, що здає квартиру в Україні з-за кордону. Окремий блок — представництво орендодавця через довіреність, прийом плати на закордонний рахунок, документи для зарахування на іноземний банк, податкові обов'язки в Україні і у країні резидентства.
2. Договір на стороні орендаря-українця у країні ЄС. Український орендар не завжди знає, наскільки сильно місцеве законодавство захищає його як «слабкішу сторону». Завдання нашого юриста — пояснити клієнтові його права і додати у договір те, що не порушує закон, але є вигідним саме для нього.
3. Договір оренди житла, отриманого у спадщину. Часто є кілька спадкоємців, частина яких — за кордоном. Усі спадкоємці повинні бути сторонами договору або належно представлені.
4. Договір оренди апартаментів для туристичної здачі. Окремий правовий режим: ліцензія / реєстрація для туристичної діяльності, оподаткування доходу, фіскальні касові апарати, дотримання обмежень місцевої влади.
5. Договір оренди житла іноземцю в Україні. Окрема ситуація: дотримання правил перебування іноземця, можлива реєстрація проживання, валютний бік розрахунків.

Як ми готуємо договір: процес

1. Бриф клієнта. Дізнаємось, на чиїй стороні працюємо, ціль угоди, тривалість, особливі побажання, ризики, які виявило попереднє due diligence об'єкта.

2. Збір документів. Документи на об'єкт, документи сторін, нотаріальна згода подружжя, де потрібна, документи про повноваження представників.

3. Складання проекту договору. Готуємо проект, у якому враховано юридичні норми застосовної юрисдикції та конкретні обставини клієнта.

4. Узгодження з іншою стороною. Готуємо «протокол розбіжностей» — перелік пропонованих змін з обґрунтуванням. Ведемо переговори.

5. Підписання і реєстрація (де потрібно). В Україні — нотаріальне посвідчення обов'язкове лише для договорів найму житла на термін понад 3 роки (вписується в реєстр прав), для решти — за бажанням сторін. У країнах ЄС — національні правила (наприклад, у Польщі для najem okazjonalny потрібне нотаріальне посвідчення заяви орендаря).

Що дає клієнту правильно складений договір

1. передбачуваність у відносинах на роки уперед;
2. зрозумілі підстави для законного виселення (для орендодавця);
3. захист від раптового виселення без причини (для орендаря);
4. зрозумілий алгоритм у разі несплати, конфліктів, пошкодження майна;
5. закриті лазівки, які зазвичай експлуатуються недобросовісною стороною.

Не використовуйте «шаблон з інтернету» для договору, від якого залежить ваше щомісячне отримання плати або ваше місце проживання. АО «Zahist» підготує або перевірить ваш договір оренди — українського або європейського — і захистить вашу позицію у тексті, який працюватиме щомісячно протягом усього строку оренди.