Договір купівлі нерухомості — підготовка

.Адвокатське об'єднання «Zahist» працює з договорами нерухомості у двох форматах: готує договір з нуля під специфіку конкретної угоди — і перевіряє вже наданий продавцем чи забудовником текст з готовими рекомендаціями щодо змін.

Які договори ми готуємо

1. Договір купівлі-продажу нерухомості. Класичний інструмент — оформлюється нотаріально як в Україні, так і у більшості країн ЄС. Тут кожна формулювання має юридичні наслідки на роки наперед: гарантії продавця, момент переходу права власності, порядок розрахунків, відповідальність за приховані недоліки, ризики випадкової загибелі майна.
2. Попередній договір купівлі-продажу. Інструмент фіксації намірів сторін до основної угоди. В Україні — препочатковий договір з обмеженою юридичною силою; у Польщі — umowa przedwstępna з можливістю примусового виконання; у Німеччині — Vorvertrag з нотаріальним посвідченням; у Франції — compromis de vente з юридичною силою повноцінного договору купівлі-продажу. Скрізь — інструмент, у якому ціна, об'єкт і строки фіксуються до того, як зібрано всі документи на основну угоду.
3. Договір про завдаток (заставу). В Україні — спеціальний інструмент з посиленими санкціями: покупець, що відмовляється, втрачає завдаток; продавець, що відмовляється, повертає його у подвійному розмірі. Складніший за просто «аванс» і дає реальні важелі для обох сторін.
4. Договір інвестування у новобудову. Спеціальний інструмент для купівлі ще не побудованого об'єкта. В Україні — це може бути договір купівлі-продажу майнових прав, договір участі у фонді фінансування будівництва, договір про спільну діяльність. У ЄС — національні аналоги, з різним рівнем захисту покупця.
5. Договір оренди житла. Здавалося б, простий інструмент, але кожен пункт має значення: строк, ціна, депозит, порядок підвищення, підстави і порядок розірвання, ремонт, комунальні платежі, реєстрація орендаря. Окремо — захист орендодавця від «вічного орендаря», який роками не виїжджає, та захист орендаря від раптового виселення.
6. Договір оренди з правом викупу. Гібридний інструмент — частина платежів зараховується у рахунок майбутньої покупки. Дозволяє покупцеві поступово накопичувати кошти, продавцеві — отримувати дохід під час очікування покупки.
7. Договір комерційної оренди. Окрема логіка — оренда офісного приміщення, магазину, складу. Інші обсяги відповідальності, інші правила підвищення орендної плати, інші підстави розірвання.
8. Договір управління нерухомістю. Для клієнтів, які купують нерухомість в одній країні, а живуть в іншій. Управляюча компанія (або фізична особа) забезпечує здачу, утримання, ремонти — на основі чітко складеного договору з межами повноважень і відповідальністю.
9. Договір про спільну власність / поділ. Якщо нерухомість купують кілька осіб у спільну часткову власність — потрібен договір, що регулює порядок користування, утримання, можливого продажу.
10. Договір про передачу права на нерухомість шляхом дарування або міни. Менш частий, але юридично специфічний інструмент.

Що ми перевіряємо у договорі

1. Предмет договору. Точна ідентифікація об'єкта: адреса, кадастровий номер, реєстраційні дані, площа, кількість кімнат, поверх, конструктивні особливості. Часта проблема — у договорі вказано одне, а у реєстрі дещо інше. У такій ситуації договір може стати недійсним.

2. Сторони. Повноваження продавця (особистого або через представника за довіреністю), відсутність обмежень дієздатності, наявність нотаріальної згоди подружжя там, де вона потрібна.

3. Ціна та порядок розрахунків. Сума у валюті договору, спосіб оплати (готівка, безготівковий розрахунок, ескроу, банківські гарантії), момент сплати, наслідки прострочення. У великих угодах — поетапні платежі з прив'язкою до конкретних дій (підписання договору, реєстрація, передача ключів).

4. Момент переходу права власності. В Україні — з моменту державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав. У Польщі — з моменту нотаріального акту. У Німеччині — з моменту реєстрації у Grundbuch. Це важливе: ризики випадкової загибелі майна, відповідальність за комунальні платежі, відповідальність за стан об'єкта переходять разом із власністю.

5. Гарантії продавця. Юридична чистота об'єкта, відсутність обтяжень, відсутність прихованих недоліків, відсутність зареєстрованих третіх осіб. Деталізовані гарантії — захист покупця у разі, якщо щось виявиться після угоди.

6. Відповідальність за приховані недоліки. Окремо — приховані фізичні недоліки об'єкта (тріщини, цвіль, проблеми з комунікаціями, проблеми з фундаментом). У більшості європейських юрисдикцій діє законний строк відповідальності продавця, який часто намагаються виключити у договорі — це слід уважно перевіряти.

7. Штрафи і неустойки. Розмір і підстави нарахування. Збалансований договір передбачає симетричні санкції для обох сторін: за прострочення сплати — пеня покупця, за невиконання обов'язку передати об'єкт — неустойка продавця.

8. Підстави і порядок розірвання. За яких обставин договір може бути розірваний, у якому порядку, з якими наслідками для сторін.

9. Юрисдикція і застосовне право. У договорах із міжнародним елементом це ключове питання: за правом якої країни розглядається спір і у суді якої країни.

10. Спеціальні застереження. Форс-мажор, валютне застереження, право першочергового викупу, переважне право орендаря, дозвіл на перепланування, заборона на дарування — усі окремі формулювання, які можуть з'явитися у договорі і змінити баланс прав сторін.

Як ми готуємо договір

1. Бриф клієнта. Дізнаємось деталі угоди: об'єкт, сторони, ціна, умови, особливі побажання, ризики, які виявило due diligence.

2. Збір документів. Документи на об'єкт, паспорти сторін, документи про сімейний стан, документи про повноваження представників.

3. Складання договору. Готуємо проект, у якому враховано юридичні норми обох юрисдикцій (якщо угода транскордонна) і конкретні обставини клієнта.

4. Узгодження з іншою стороною. Готуємо «протокол розбіжностей» — перелік пропонованих змін з обґрунтуванням кожної. Ведемо переговори з юристом іншої сторони або з нотаріусом, де процедура проходить через нотаріальну канцелярію.

5. Координація з нотаріусом. В Україні, Польщі, Німеччині, Чехії, Іспанії і ряді інших країн ЄС договір купівлі-продажу нерухомості укладається нотаріально. Готуємо повний пакет документів до нотаріуса заздалегідь, щоб день угоди пройшов без затримок.

6. Супровід підписання. Присутні на нотаріальному акті або в офісі управителя нерухомості. Перевіряємо текст, який зачитується сторонам, на відповідність попередньо погодженим змінам.

Як ми перевіряємо договір, наданий іншою стороною

1. Аналіз тексту. Перевіряємо договір на відповідність законодавству, на наявність прихованих ризиків, на симетричність прав і обов'язків сторін.

2. Виявлення «червоних прапорів». Окремий перелік пунктів, які треба обов'язково змінити, інакше угоду підписувати небезпечно.

3. Складання протоколу розбіжностей. Готуємо документ для іншої сторони з пропозиціями змін: викреслити одне, додати інше, переформулювати третє. Аргументуємо кожну пропозицію.

4. Участь у переговорах. Ведемо переговори з юристом іншої сторони або з її представником. Захищаємо позицію клієнта, шукаємо компроміси там, де вони можливі.

5. Підготовка остаточного варіанту. Після узгодження готуємо фінальний текст, який буде підписано.

Особливості для українських клієнтів у ЄС

1. Мова. Договір у європейській юрисдикції — місцевою мовою. Часто пропонують «двомовний» варіант (наприклад, польсько-англійський або польсько-український), але юридично діє лише місцевомовна версія. Перекладений варіант — це «для зручності», а не для юридичної дії. Готуємо клієнту чіткий переклад зі своїми коментарями.
2. Нотаріус ЄС не «дає поради». Нотаріус у Польщі, Німеччині, Чехії — це нейтральний учасник, який перевіряє дотримання формальних вимог. Він не консультує покупця щодо вигідності умов і не пропонує захисних формулювань — це не його роль. Цю роль має ваш адвокат.
3. Заборгованість за комунальні платежі. В деяких країнах ЄС (особливо Іспанії, Італії) борги попереднього власника за окремі категорії платежів «йдуть за об'єктом» — і покупець опиняється відповідальним. Цей ризик треба знімати у договорі.
4. Право першочергового викупу. В ряді європейських юрисдикцій діють спеціальні правила — наприклад, у деяких регіонах місто має право першочергового викупу певних категорій об'єктів. Це треба перевіряти заздалегідь.

Не підписуйте договір нерухомості «бо інша сторона теж не може чекати». Один день затримки на правильну юридичну перевірку часто рятує клієнта від років судових спорів. АО «Zahist» підготує або перевірить ваш договір з нерухомості — українського або європейського — і захистить вашу позицію у тексті, який працюватиме роками.