Отримання земельних ділянок та дозвільної документації

Між підписаним договором ППП (концесії) і фактичним початком будівництва лежить етап, який часто затримує проєкти на роки — отримання земельних прав і повного пакета дозвільної документації. Договір підписаний, фінансування організоване, команда зібрана — але без землі і дозволів проєкт не стартує.

В Україні ця сфера традиційно є найскладнішою з юридичної точки зору. Земельне законодавство складне, регулярно змінюється, з численними винятками і спеціальними режимами. Дозвільні процедури численні, передбачають взаємодію з різними органами, з власними строками і вимогами. Помилки на цьому етапі — головна причина зриву строків ППП-проєктів.

Адвокатське об'єднання «Zahist» забезпечує юридичний супровід земельних і дозвільних процедур — від попереднього аудиту до фінального введення об'єкта в експлуатацію.

Земельні питання

Юридичний статус ділянки

Перше, що треба з'ясувати:

1. форма власності — державна, комунальна, приватна;
2. категорія земель — землі промисловості, транспорту, енергетики, сільськогосподарські, інше;
3. цільове призначення;
4. обтяження і обмеження — сервітути, охоронні зони, інше;
5. історія прав на ділянку;
6. наявні правовстановлюючі документи.

Способи отримання прав на ділянку

Для ППП-проєктів — кілька варіантів:

1. передача в межах концесії — концесієдавець надає ділянку концесіонеру;
2. довгострокова оренда землі державної або комунальної власності;
3. зміна цільового призначення — якщо потрібно;
4. викуп приватних ділянок (де релевантно);
5. примусове відчуження для суспільних потреб (з компенсацією);
6. встановлення сервітутів.

Земельні ризики

Найпоширеніші проблеми:

1. спірний титул — попередні неоформлені права;
2. накладення меж ділянок;
3. необґрунтовані обтяження у реєстрі;
4. археологічні і культурні обмеження;
5. природоохоронні обмеження;
6. військові і безпекові обмеження;
7. потреба переоформлення документів.

Дозвільна документація

Категорії дозволів

Для будівельних ППП-проєктів зазвичай потрібно:

На стадії планування:

1. містобудівні умови та обмеження;
2. технічні умови від комунальних служб (вода, каналізація, газ, електрика);
3. дозвіл на викиди (для енергетичних проєктів);
4. експертиза проєктної документації.

На стадії будівництва:

1. дозвіл на виконання будівельних робіт (через Держархбудінспекцію);
2. дозвіл на спеціальне водокористування (де релевантно);
3. дозвіл на користування надрами (для специфічних проєктів);
4. дозвіл на викиди забруднюючих речовин;
5. інші спеціальні дозволи залежно від проєкту.

На стадії експлуатації:

1. сертифікат відповідності закінченого будівництвом об'єкта;
2. ліцензії на конкретні види діяльності (енергетика, водопостачання, медицина);
3. експлуатаційні дозволи від галузевих регуляторів.

Оцінка впливу на довкілля (ОВД)

Для великих проєктів — обов'язкова процедура ОВД:

1. screening — визначення необхідності;
2. scoping — визначення обсягу оцінки;
3. звіт ОВД;
4. громадські слухання;
5. висновок з ОВД — основа для подальших дозволів.

Для проєктів з міжнародним фінансуванням — паралельно Environmental and Social Impact Assessment (ESIA)за стандартами донора.

Інтеграція з міжнародними стандартами

Якщо проєкт фінансується ЄБРР, Світовим банком, ЄС, KfW — додатково:

1. Environmental and Social Action Plan;
2. Stakeholder Engagement Plan;
3. Land Acquisition and Resettlement Action Plan (де релевантно);
4. Cultural Heritage Management Plan;

Що ми робимо

Земельний аудит

1. юридичний аналіз статусу ділянки;
2. виявлення прихованих обтяжень і ризиків;
3. оцінка способів оформлення прав;
4. рекомендації щодо оптимальної стратегії.

Юридичний супровід отримання прав на ділянку

1. юридична робота з місцевою радою або державними органами;
2. підготовка усіх необхідних рішень;
3. юридичне оформлення договорів оренди або інших правочинів;
4. реєстрація прав у державних реєстрах;
5. врегулювання спорів з попередніми власниками або сусідами.

Юридичний супровід зміни цільового призначення

1. юридичне обґрунтування зміни;
2. координація з місцевими органами;
3. юридичне оформлення процедур;
4. реагування на заперечення.

Юридичний супровід дозвільних процедур

1. комплексне планування дозвільної роботи;
2. юридична підготовка документів для кожного дозволу;
3. координація з відповідними органами;
4. юридичне реагування на запити і зауваження;
5. юридичний захист у разі відмов або затримок.

Юридичний супровід ОВД

1. юридична підготовка процедури ОВД;
2. юридичне ведення громадських слухань;
3. юридичне реагування на коментарі громадськості;
4. координація з ESIA для проєктів з міжнародним фінансуванням.

Юридичний захист у разі проблем

1. оскарження незаконних відмов у дозволах;
2. судовий захист у земельних спорах;
3. захист від необґрунтованих перевірок;
4. захист від адміністративного тиску.